武汉二十年房价研究与趋势预判

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武汉二十年房价研究与趋势预判

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  “九省通衢”的武汉市一直都是华中地区的经济、文化、教育、交通中心，做过临时首都，号称“东方芝加哥”的武汉三镇，早在上世纪初就迎来了自已的高光时刻。现在武汉城市建设的疾速飞驰也不过试图恢复往日的历史地位而已。一场突如其来的新冠疫情再一次将武汉推到全世界的聚光灯下。在魔幻般的2020年既将扫尾阶段，回首武汉本世纪的房地产发展历程，我们对武汉未来的发展宏图可能会更具信心。

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武汉房价复盘：价格雄起，单边爬升


打开武汉城市的历史房价曲线图有一种令人惊诧的感觉。虽然武汉市的住宅价格绝对值并不高，但是房价的历史走势可以用一往无前，单边上升来形容。除了本世纪头三年，房地产市场化初期的适应摸索外。近十几年，武汉房地产简单就是标准的牛市行情，房价始终沿着固定角度稳定爬升，什么房地产的周期律、震荡回调在这里都不起作用。武汉房价本世纪几乎就没有下跌过，甚至有一半的时间年上涨幅度超过两位数，典型的逼空上升走势。而且，从2016年开始，房价曲线完全站在历史趋势线上方，有脱离正常轨道加速上扬的苗头。与房价的坚挺雄起相匹配的是，武汉的住宅成交量同步放大，量价齐升，已经稳定地保持在2000万方/年以上的规模，供需两旺。整体而言，武汉的房地产发展和价格演绎是正常健康的。


2000-2019年武汉市住宅成交情况
时间
销售面积
销售均价
年均涨幅
（万㎡）
（元/㎡）
（%）
2000年
303
1983
--
2001年
421
2065
4.1%
2002年
393
1916
-7.3%
2003年
512
2023
5.6%
2004年
613
2462
21.7%
2005年
834
2986
21.3%
2006年
908
3535
18.3%
2007年
1069
4515
28.4%
2008年
683
4681
3.7%
2009年
1041
5199
11.0%
2010年
1095
5550
6.7%
2011年
1182
6675
20.3%
2012年
1390
6895
3.3%
2013年
1750
7238
4.9%
2014年
1978
7399
2.2%
2015年
2413
8404
13.6%
2016年
2931
9819
16.8%
2017年
3085
11453
16.6%
2018年
3229
12678
10.7%
2019年
2346
12817
1.1%
※数据来源：2000-2019年《武汉市统计年鉴》，2000-2019年武汉市国民经济和***发展统计公报，国家统计局分析报告，克而瑞、中原、保利武汉房地产市场报告。
※武汉住宅成交均价包含商品住宅、经济适用房、保障安置房成交价格。

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武汉20年的房价走势就是一个单边上升的过程，谈不上明显的周期跨度。如果非要说有什么趋势可言的话，2016年是个房价分水岭：①匀速上升期（2000-2015年）：武汉房价沿着固定斜率稳徤攀升，房价始终围绕上升趋势线小幅波动。②加速上涨期（2016-2019年）：2016年起，房价脱离长期趋势线，开始变轨加速上涨，房价趋势线从阻力变成了支撑，房价仍将不断提高，突破价格整数关口的用时将越来越短。
2000-2019年武汉住宅成交均价年均涨幅